碧桂园2500亿海上造岛 杨国强如何撬动梦想城邦？

碧桂园物业

徐倩
2016年04月28日08:41 来源：人民网-房产频道

　　人民网马来西亚4月28日电（徐倩）意大利作家卡尔维诺笔下《看不见的城市》讲述的是马可波罗脑海中“不存在的、却是完美的城市”。
　　而千亿房企碧桂园正在将“不存在的完美城市”变成现实，这个拥有独特的大盘开发模式的房企正在马六甲海峡旁斥资2500亿元填海造岛，取名为森林城市。
　　目前，这座森林城市已被列为碧桂园目前的头号战略工程，初步预计耗时20年开发的超大型项目，也将成为中国房地产商有史以来最大的单体项目，是广东省“一带一路”战略中中国企业海外投资重点项目之一。

（碧桂园森林城市售楼处 人民网　徐倩/摄）

出征马来西亚
　　从上海出发，经过5个多小时的航班，穿过新加坡来到马来西亚，当你踏上森林城市项目所在地的时候，你很难想象你脚下的土地就是填海而造，而另一旁的海上作业仍然在紧张的进行中。
　　站在白色沙滩上，红树林和高大茂盛的椰子树随海岸线起伏，目光所及之处皆是一望无际的大海。
　　或许正是望着这片海，碧桂园董事局主席杨国强道出了自己建造森林城市的初衷：“我有一个梦想，就是有一座城市，那里的生活非常安全舒适，地面没有车，建筑外墙长满植物，全城所有地面都是公园，每个人都能安心地随处玩耍、晒太阳、跑步、游泳。”
　　这对于出生于1955年的杨国强来说，森林城市耗资巨大、建设周期长达20年，它的意义不仅仅是买房子，而是践行心中的梦想。
　　据介绍，森林城市建成后将是中国企业在马来西亚建造的首座智慧生态城市，同时也是全球首个分层立体城市；地下是全城免费的轨道交通，岛屿之间穿梭着豪华游艇；地面到处都是公园，建筑立面长满热带绿植；“大榕树建筑”布满全城，具有威尼斯水城风韵的理想的“未来之城”。
　　“这就像一个森林公园。”在杨国强看来，这座城市的特别之处在于它将全部被绿化覆盖，是一座生态城市。与此同时，森林城市还将通过大面积绿地湿地与园林规划的结合，实现雨水资源的蓄存、渗透、净化及循环利用，使其成为名副其实的森林城市。
　　事实上，森林城市位于马来西亚的第二大城市新山市伊斯干达特区，与新加坡隔海相望，是一座由四个人工岛规划连接的近20平方公里的海上城市。
　　碧桂园马来西亚区域副总裁于润泽介绍称，之所以选择马来西亚的新山市，是因为：“马来西亚是亚洲人口增长和经济增长较为稳定的国家，其毗邻新加坡，制造业和服务业相对发达，而且更为关键的是这里的土地是永久产权的。”
　　最初在马来西亚选址森林城市的时候，我们曾经想在马来西亚这里买一块足够大的土地，但是因为马来西亚这里土地产权分散，跟‘地主’的谈判时间长并且复杂，于是填海造陆的想法油然而生。”
　　“在经过严密的测算后，填海造岛过程中会因为自然沉降因素而形成了一个下沉的空间，这就会形成森林城市立体分层交通的第一个空间，这也成为我们最后选择填海造岛的原因。”于润泽介绍称。

（碧桂园森林城市景观 人民网　徐倩/摄）

杨国强的“理想国”

　　对于碧桂园来说，出征马六甲，卖房子仅仅是一个起点。
　　森林城市是碧桂园的一个“海上试验田”，除了会建造成为立体分层的智慧城市之外，碧桂园真正的身份不是开发商，而是“城市运营者”。
　　国际知名咨询公司麦肯锡曾经为森林城市定制了一份未来产业规划的完整方案，瞄准旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业共8大产业。产城融合是森林城市的发展路径，碧桂园要将“人工岛”变成“人口岛”。
　　据于润泽透露：“碧桂园构想在森林城市未来的运营上。碧桂园将成立一个城市运营公司，提供城市运营所需的基础生活设施，包括交通网、水电网、商业配套、物业管理等。由企业来运营，整个城市的运行效率会更高。”
　　如果城市的公共基础上设施由企业承担前期投入会非常大，对于此，于润泽解释称：“由于森林城市是填海造陆，土地成本是可控的，我们会根据财力来适当调整开发的进度，以保证项目正常进行。”
　　作为一个城市的运营者，卖房子是第一步，也是基础，于润泽认为：“森林城市实现住宅先行，因为住宅的快速销售可以实现回款，保证充足的现金流来支撑后续基础设施的建设。”
　　如果这个构想得以实现，作为城市的管理者，森林城市带给碧桂园的收入就不仅仅是房子销售，还包括商业地产租金、物业费、水电等各项城市运营中的服务性质的收入。这样无论是从形态上还是从内核上，森林城市都是一个令人期待的实验样本。
　　而从森林城市治理的角度，马来西亚伊斯干达特区的政府也给予了碧桂园相当大的“权力”，伊斯干达特区首席执行官拿督伊斯迈在接受人民网记者采访时表示：“伊斯干达特区是政府和企业合作的典范，在马来西亚，政府是支持企业对类似于森林城市这样的项目进行自我管理和运营的，包括园林绿化或者社区安保，企业扮演了政府代理的角色，政府相当于外包了部分服务给企业。”

（碧桂园森林城市周边实景 人民网 徐倩/摄）

开启“碧桂园模式”

　　出海投资、耗资2500亿元，前后开发周期长达20年，森林城市的开发难度不言而喻，那么如何将梦想化为现实的呢？
　　突破点在于“政府背书”，碧桂园一方面借用中国房企出海投资的浪潮，利用“一带一路”战略开山取路，目前森林城市已被广东省列入“一带一路”建设十大推荐项目；另外一方面，寻求马来西亚当地政府支持并与柔佛州人民集团私人有限公司进行合作开发，该公司有马来西亚柔佛州政府背景，目前双方各自占股60%和40%。
　　当地政府在政策方面给予了森林城市特别优惠，在新山市伊斯干达特区内，外国投资者申请马来西亚“第二家园”资格时有专业团队服务办理；在教育、医疗、旅游等投资领域符合条件的产业可获得的税务优惠相当可观，包括5年免税或者5年的100%投资税抵免，这对企业在营运的前期减轻不少负担。
　　碧桂园集团相关负责人表示：除了旅游、教育、医疗等产业及公司的相关商业活动，可获得的专属税务优惠政策外，森林城市的独立海关也已获批，并且已在3月6日被马来西亚首相纳吉宣布为免税区。据悉，碧桂园与马来西亚政府正积极商谈，促进免税区的政策细节尽快落地。目前规划的免税政策范围不仅针对免税购物免除消费税及进口税，更有望将利益延伸到在森林城市设立基地的离岸产业，实现带动经济，引入人流，创造产城融合的繁华之城。
　　马来西亚当地的从业人士告诉记者：“相比于本土的开发商，碧桂园给我们最大的印象就是‘快’。”此前，碧桂园马来西亚新山项目金海湾开盘一个月销售超过6000套，销售额91亿元人民币。
　　据记者了解，在项目初期，填海造城的做法确实遭到了当地政府的质疑，但是杨国强坚持先行先试的理念并在短时间内进行填海实验，消除了当地政府的顾虑。
　　此外，碧桂园独有的大盘模式开发经验也使得其海上造城计划胸有成竹。碧桂园的代表作广州凤凰城位于广州东部增城新塘镇凤凰山脚下，占地面积超过10000亩，被称为业内的“巨无霸”项目，2002年开盘，至今已经开发14年，目前居住4万余户，逾10万人。
　　目前，对于碧桂园来讲，最紧迫的事情还是销售，记者在售楼处现场看到有有不少来自内地的家庭在参观森林城市，而他们最关心的还是子女教育和医疗设施。森林城市营销经理张鑫介绍，目前主要的购买人群还是来自于内地，部分来自于新加坡和其他地区。
　　但是，另一方面，长期从事海外投资、汇邦投资公司的CEO马为珂也认为：“目前，海外购房市场选择比较多元，从子女教育角度来讲，不少内地购买者会选择澳洲、美国等地区。”
　　吸引内地购房者到马来西亚仍然是碧桂园当下的首要任务。今年以来，从冠名春节晚会、央视广告投放到全国的路演，可以预计的是，未来碧桂园将消耗更大的营销费用。
　　此外，碧桂园认为，森林城市的客户除国内客户、马来西亚本地购房人群、新加坡外延购买力外，还会将项目推介范围扩展到中东的伊斯兰国家，甚至欧洲的旅游度假需求，针对国际化的购买人群，考验碧桂园的还有全球营销能力。
　　未来是不确定的，梦想不会一蹴而就，但是，作为一个敢于追梦的房企，碧桂园正在路上。